| Euro am Sonntag,
Ausgabe 34/06 vom 20.08.2006 - Stephan Haberer
Blauer BMW, gepflegte Erscheinung, tadelloses Auftreten – kein
Wunder, der Mann war ein waschechter Prinz. Sein Geld verdiente
er als „Senior Vice President Investment“ bei einer Firma, die am
noblen Münchner Maximiliansplatz residiert. Alles in allem: ein
Mieter, nach dem man sich selbst am bayerischen „Lago di Bonzo“,
dem Tegernsee, die Finger leckt. Doch Vermieter Peter K. schimpft
wie ein Rohrspatz über den Adligen, der sogar mit dem englischen
Königshaus verwandt sein soll. Hatte er ihm doch eine 100 Quadratmeter
große Wohnung in Rottach-Egern vermietet. Frisch renoviert, versteht
sich. Die erste Miete kam noch pünktlich. Dann stoppten die Zahlungen.
Seine Hoheit begründete den Zahlungsstopp mit einer „höheren Steuerforderung
– aber keine Sorge, das ist nur vorübergehend“.
Sieht Peter K. nicht so: Inzwischen hat er 9000 Euro Mietausfall
zu verkraften, und weitere 7014 Euro wollen Gericht und Anwalt für
die Räumungsklage, die der Vermieter angestrengt hat. „Ich war auch
zu blöd, habe dem nur wegen des ,Prinzen‘ die Schlüssel gegeben,
bevor ich die Kaution hatte.“ Wie er – zu spät – herausfand, zog
der Adlige im Neun-Monats-Rhythmus von Wohnung zu Wohnung rund um
den Tegernsee. Die Miete zahlte er selten. Der BMW wurde nur angemeldet,
wenn ein neues Zuhause besichtigt wurde. Der Prinz – ein Mietnomade.
Die unglaublichsten Geschichten schreibt immer noch das Leben.
Die Online
Bonitätsprüfung der DWA schützt
Sie vor Mietnomaden und Mietausfall! Sie haben keine festen
Kosten und zahlen nur die jeweilige Auskunft über den unbekannten
Mieter!
Immer häufiger geraten Vermieter durch säumige Mieter und steigende
Mietrückstände in finanzielle Bedrängnis. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft
Haus und Grund Deutschland schätzt die Mietausfälle allein für das
vergangene Jahr auf 2,2 Milliarden Euro – etwa zehn Prozent mehr
als im Vorjahr. Dabei sind vorsätzliche Mietbetrüger – Mietnomaden
also – inzwischen zwar ein echtes Problem. Doch häufigste Ursachen
sind noch immer die zunehmende Verschuldung der privaten Haushalte
in Deutschland, steigende Scheidungsraten, hohe Arbeitslosigkeit
und die rasant steigenden Energiepreise. So gelten 3,1 Millionen
bundesdeutsche Haushalte als überschuldet. Das heißt, sie haben
Monat für Monat weniger Geld zur freien Verfügung, als sie zur Zahlung
ihrer Kreditraten und der dafür fälligen Zinsen benötigen. Weitere
fünf Millionen Haushalte bewegen sich an der Grenze zur Überschuldung.
Insgesamt haben seit 1999 bereits 237000 Deutsche Privatinsolvenz
angemeldet. Allein im Mai dieses Jahres nutzten laut Statistischem
Bundesamt 8002 Verbraucher diese moderne Form des Offenbarungseids
– der höchste Monatswert seit Einführung der Verbraucherinsolvenz.
Und ein Anstieg im Vergleich zum Mai 2005 um 54 Prozent. Ein Ende
des Trends scheint nicht in Sicht. „Die Zahlen werden jeden Monat
weiterhin zweistellig steigen“, schätzt Michael Bretz, Leiter Wirtschafts-
und Konjunkturforschung bei der Wirtschaftsauskunftei Creditreform.
Keine schönen Aussichten für Vermieter – weder am Lago di Bonzo
noch sonstwo in der Republik. Das Problem für die Vermieter: Säumige
Mieter wieder loszuwerden, kann dauern und kostet. Denn viele Prozesse
gegen Mietnomaden ziehen sich über Jahre. Da berufen sich zahlungsunwillige
Mieter auf angebliche Mängel, die sie zur Reduzierung der Miete
auf Null berechtigten. So können sie die Zwangsräumung bis zum Sankt-Nimmerleins-Tag
verschieben. Doch jetzt können Vermieter den Schaden minimieren.
Der Trick ist, einen sogenannten Urkundenprozess anzustrengen.
Dazu muss der Vermieter dem Gericht lediglich den Mietvertrag vorlegen
und erklären, dass keine Miete mehr gezahlt worden sei. Konsequenz:
Schon nach ein bis zwei Monaten hat der Vermieter einen Zahlungstitel
gegen den Mieter, ohne dass dieser mit seinen nur mündlich vorgetragenen
Mietmängeln gehört wird. Mit dem Urteil kann der Vermieter dann
das Konto des Mieters sperren. Denn oft haben die Mieter ihre Konten
noch nicht restlos geräumt, weil sie nicht mit einer Pfändung rechnen.
Und da sie wieder an ihr Geld wollen, unterschreiben sie einen Aufhebungsvertrag,
der sie zur Zahlung der Mietrückstände und der sofortigen Räumung
der Wohnung verpflichtet — ganz ohne langwieriges Zwangsvollstreckungsverfahren
mit Gerichtsvollzieher.
„Durch einen Urkundenprozess können die oft jahrelangen Verfahren
bei Mietstreitigkeiten kräftig abgekürzt werden. Der Vermieter erhält
kurzfristig einen Zahlungstitel, um seinen Anspruch zu vollziehen“,
sagt Rüdiger Dorn, Präsident von Haus und Grund. Denn der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Juni 2005 entschieden,
dass Urkundenprozesse auch im Mietrecht zulässig sind. Das selbst
dann, wenn der Mieter Mängel der Wohnung als Grund für Mietminderungen
geltend macht (Az. VIII ZR 216/04).
Doch auch solch ein Prozess ist kein Freibrief für Vermieter.
Im Urkundenprozess werden nur schriftliche Beweismittel herangezogen
und die Parteien einvernommen. Es wird kein Ortstermin gemacht,
kein Zeuge vernommen und kein Sachverständiger gehört. Daher ergehen
Urteile hier quasi unter Vorbehalt. Der Beklagte hat das Recht,
ein Nachverfahren zu betreiben, in dem allen Einwendungen des Beklagten
nachgegangen werden kann. An dessen Ende steht dann ein endgültiges
Urteil, das das Vorbehaltsurteil entweder bestätigt oder aufhebt.
Vorteil für den Vermieter: Der Urkundenprozess führt meist recht
schnell zu einem Vollstreckungstitel. Doch dessen Berechtigung kann
nachträglich nochmals überprüft werden.
Weiterer Vorteil: Oft kann sich der Vermieter so auch die Kosten
für den Gerichtsvollzieher sparen. Kommt es nämlich zur Zwangsräumung,
und ist beim Mieter nichts zu holen, muss der geprellte Vermieter
auch dafür zahlen. Im Fall von Peter K. wären das nochmals 8000
Euro gewesen. Doch wenigstens diese Ausgabe blieb ihm erspart. Denn
der Prinz fing im Lauf des Prozesses an, sich nach einer neuen Wohnung
umzuschauen. Und fand auch eine. Wieder 100 Quadratmeter, wieder
frisch renoviert, diesmal aber direkt am See gelegen. Der Vertrag
war schon unterschrieben, die alte Wohnung ausgeräumt, die Schlüssel
abgegeben, da erfuhr der neue Vermieter durch einen Anruf beim Arbeitgeber
des Prinzen, dass der feine Herr beim Verdienst etwas nachgeholfen
hat. „Das, was er Ihnen da als Monatsgehalt angegeben hat, das verdient
er schon – aber in zehn Jahren“, bekam der neue Vermieter auf die
Frage nach dem Einkommen des blaublütigen Herrn zu hören. Das war’s
dann mit der neuen Wohnung. Recherche kann sich lohnen. Nur wie
kommen Vermieter an Informationen über Mietinteressenten?
Eine Möglichkeit ist, eine Schufa-Selbstauskunft zu verlangen.
Oder man wird Mitglied bei Haus & Grund (siehe Randspalte). Wer
das nicht will, kann die Bonität des Mieters auch von professionellen
Auskunfteien überprüfen lassen. Diese Unternehmen sammeln und speichern
Daten von Unternehmen, aber auch von Privatpersonen, und stellen
sie ihren Kunden zur Verfügung. Quellen sind die öffentlich zugänglichen
Handels- und Schuldenregister, der Bundesanzeiger, aber auch Pres-
se- und Internetveröffentlichungen. Namhafte Adressen sind Bürgel,
Creditreform, die DWA Wirtschaftsauskunft und Dun & Bradstreet (früher
Schimmelpfennig). Für den Vermieter ist das Verfahren einfach. Da
er nur wissen will, ob der Mieter bisher zuverlässig und pünktlich
gezahlt hat, reicht ihm in der Regel eine Kurzauskunft über das
Zahlungsverhalten. Doch die meisten Auskunfteien verlangen für die
Nutzung ihrer Daten eine teure Jahresmitgliedschaft – egal wie viele
Daten abgerufen werden. Zudem verlängert sie sich automatisch um
ein Jahr, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird.
Speziell für solche Kurzauskünfte bietet die DWA Wirtschaftsauskunft
in Krefeld einen Bonitäts-Check an, bei dem nach Zahl der Abrufe
abgerechnet wird (siehe Randspalte). Clou für Vermieter: Dieser
Online-Bonitäts-Check kann sieben Tage die Woche rund um die Uhr
gemacht werden. Denn viele private Vermietungen werden am Wochenende
besiegelt. „Doch wenn Interessenten dann den unterschriebenen Mietvertrag
gleich mitnehmen, hilft eine schriftliche Auskunft, die Tage später
eintrudelt, wenig. Da könnte man auch in eine Kristallkugel blicken“,
sagt Norman Ostgathe, DWA-Geschäftsführer.
Und der Datenschutz? „Der Vermieter verpflichtet sich, Auskünfte
nur bei berechtigtem Interesse abzurufen. Wenn er personenbezogene
Daten selbst elektronisch speichert, muss er den Betreffenden darüber
informieren. Zudem verhindern Ausweispflicht und Nutzungsvertrag
sowie Gebühren einen Missbrauch. Man schaut nicht mal so eben seinen
missliebigen Nachbarn ins Portemonnaie“, meint Ostgathe.
Problematischer ist da wohl das Angebot von VSK Vermieterschutzkartei
Deutschland (www.vermieterschutzkartei.de). In dieser Online-Datenbank
sind 7,4 Millionen Personen mit über 40 Millionen Negativmerkmalen
gespeichert. Die Daten werden – laut eigenen Angaben – von sämtlichen
687 Amtsgerichten und deren Schuldnerverzeichnissen bezogen. So
weit, so gut. Doch daneben haben Vermieter die Möglichkeit, vertragsbrüchige
Mieter in die Datenbank eintragen zu lassen. Und da wird der Bundesbeauftragte
für den Datenschutz, Peter Schaar, hellhörig: „Hier werden teils
sensibelste Daten erhoben, gespeichert und übermittelt. Ich halte
es für sehr bedenklich, wenn durch ungeprüfte Eingabe von Mieterdaten
jeder zum Negativmieter gestempelt werden kann.“ Auch wenn für Peter
Schaar das Interesse von Vermietern wie Peter K. nachvollziehbar
ist, sich nicht nur vor unseriösen Prinzen zu schützen.
Link zum Artikel im Euro am Sonntag: http://www.finanzen.net/eurams/archiv/berichte_detail.asp?berichtNr=129472
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